Si el documento de condominio establece que el apartamento es para uso residencial, no podrá llevarse a cabo ninguna actividad comercial o de servicios. Si el documento de condominio señala que el inmueble puede usarse como oficina, por supuesto que sí (ver arts. 3 y 26 LPH) 

 

Si el número de invitados es adecuado al tamaño de su apartamento, por supuesto que sí, ya que el uso del apartamento es uno de los atributos que contiene el derecho de propiedad. Por el contrario, si la cantidad de personas invitadas es desmedida o excesiva, no es legal. La ley de propiedad horizontal señala que el uso y disfrute de cada apartamento y de las áreas comunes debe hacerse respetando los derechos de los demás propietarios o vecinos y sin menoscabar o lesionar el mismo derecho que tienen los demás a hacer uso adecuado de estos espacios y a vivir en paz. Invitar un número desconsiderado de personas para que visiten el apartamento o para que hagan uso de las áreas comunes viola este principio, no solo en cuanto al uso de las áreas comunes, sino del propio apartamento. Todo propietario o habitante de una comunidad en propiedad horizontal tiene el deber de usar el apartamento, local e instalaciones privativas de forma tal que no cause molestias o perjuicios a los demás. El permiso de construcción correspondiente a cada edificio residencial, se otorga tomando en cuenta una dotación de servicios públicos y privados que tienen que ver con la densidad de población permitida en la zona. Invitar a un número desconsiderado de personas al apartamento o al edificio puede producir daños y perjuicios como consecuencia del exceso de consumo de agua, electricidad, ocupación de áreas comunes, molestias por ruidos, etc. Por supuesto, quedan a salvo algunas excepciones, como es el caso de la celebración de alguna fiesta o reunión eventual, pero en estas circunstancias, debe notificarse previamente a la administración la fecha del evento, su tiempo de duración y la identificación de las personas que asistirán al edificio (ver arts. 3, 8 y 39 LPH).

La ley de propiedad horizontal contempla en su artículo 26 la condición indispensable y básica para que un inmueble pueda ser considerado de propiedad horizontal: la existencia de un documento de condominio. Junto con la ley de propiedad horizontal, este documento es la guía fundamental en las comunidades de este tipo; es el estatuto regulador de las relaciones humanas en los condominios. El documento de condominio contiene la descripción del terreno sobre el cual se construyó el edificio o conjunto, las normas que regulan y gobiernan la conducta de los copropietarios, sus deberes y derechos, las características, descripciones o especificaciones de todo el inmueble, no solo las que se refieren a las áreas comunes, sino también a las partes privativas o de apropiación individual, el uso o destino que tendrá el inmueble, el porcentaje de participación en los deberes y derechos de los copropietarios. El valor referencial del edificio o conjunto y de cada apartamento o local. También debe contener la descripción de los documentos de propiedad o títulos inmediatos de adquisición del inmueble y los gravámenes que pudieran afectarlo. De manera opcional, el documento de condominio puede establecer el régimen legal relativo a las convocatorias, asambleas de copropietarios, consultas escritas y administración del inmueble, la forma de constitución y conservación de fondos de reserva y otras directrices que contribuyan con el sostenimiento del sistema.  Podemos señalar que el documento de condominio es el título constitutivo y regulador del inmueble y de la propia comunidad.

En los inmuebles de propiedad horizontal, el propietario tiene la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento las instalaciones privativas o particulares; De igual forma, las áreas comunes deben estar en condiciones de buen funcionamiento y operatividad.

Ahora bien, para poder establecer responsabilidades, debemos identificar el origen y la causa del daño. En el caso de las filtraciones se trata de molestias y daños causados por efecto del agua que se vierte a través de las paredes o pisos de uno de los inmuebles o un área del edificio, hacia otro apartamento o área. Estas anormalidades pueden producirse por la ruptura de alguna tubería o, por un grifo de agua que no ha sido cerrado adecuadamente, etc. Si la filtración es consecuencia de una tubería rota, habría que identificar la tubería, ya que si se trata de una tubería interna del apartamento o local de una persona en particular, será el propietario de este inmueble, en principio, quien deba reparar el daño; si se trata de una tubería general del edificio o del centro comercial, corresponderá al condominio o comunidad de propietarios la reparación el daño. Lo importante es identificar si la tubería sirve únicamente a un propietario o a la comunidad en general. Si la tubería sirve solo a un propietario, será el propietario el responsable de su reparación. Claro está, si la tubería se daña por acción, efecto o culpa de otra persona distinta al propietario, será aquella la responsable de reparar el daño de la tubería o resarcir los daños causados. Si se trata de una tubería general del edificio dañada en un sector que se encuentre en el interior de un apartamento, el propietario del apartamento donde se origina la filtración deberá consentir las reparaciones que se requieran para resolver el problema, debiendo ser resarcido por la comunidad de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarle tales reparaciones, salvo el caso de que la tubería general haya sido dañada o deteriorada por su causa; de ser así, será este propietario quien deba resarcir los daños ocasionados.

En los conjuntos residenciales conformados por town houses o villas independientes, el documento de condominio generalmente señala que todas las tuberías que contienen estas unidades, pertenecen al propietario de cada inmueble. En estas situaciones no hay lugar a dudas: cada propietario debe reparar la tubería dañada.

En todos los casos enunciados y sea cual fuere la causa, tanto el propietario como el condominio -según sea el caso-, tienen la obligación de reparar la tubería y evitar que continúe el problema (ver arts. 3, 8 y 12 LPH).